Als Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen Sie verschiedene finanzielle Aspekte im Blick behalten. Die Grundsteuer zählt dabei zu den regelmäßig wiederkehrenden Pflichtabgaben, die Sie als Immobilienbesitzer an Ihre Kommune entrichten müssen. Diese Steuer basiert auf dem Wert Ihrer Immobilie und dem Grundstück.
Für die steuerliche Gesamtbetrachtung Ihrer Vermietungstätigkeit spielt die Grundsteuer eine zentrale Rolle. Sie gehört zu den Kosten, die das Finanzamt als Ausgaben im Kontext Ihrer Immobilie anerkennt.
Bei der Vermietung einer Immobilie entsteht automatisch die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung – anders als beispielsweise bei Angestellten, die ausschließlich Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit beziehen. Der festgesetzte Abgabetermin ist dabei der 31. Juli des Folgejahres. In der entsprechenden Steuererklärung erfassen Sie die Grundsteuer zusammen mit allen anderen Einnahmen und Ausgaben rund um Ihre vermietete Immobilie in der dafür vorgesehenen Anlage V.
Steuerliche Absetzbarkeit der Grundsteuer
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer vollständig als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Werbungskosten sind dabei alle Aufwendungen, die zu Ihren Vermietungseinkünften stehen.
Neben der Grundsteuer lassen sich weitere Kostenpositionen steuerlich geltend machen: Zu den absetzbaren Ausgaben zählen auch Versicherungsbeiträge für die Immobilie sowie Kreditzinsen aus der Immobilienfinanzierung. Wichtig hierbei: Bei Krediten können Sie ausschließlich die Zinszahlungen, nicht aber die Tilgung steuerlich berücksichtigen.
Die Grundsteuer wird in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung erfasst. Diese spezielle Anlage dient der Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt berechnet dann aus der Differenz zwischen Ihren Mieteinnahmen und den geltend gemachten Kosten den steuerpflichtigen Überschuss – oder gegebenenfalls einen steuerlich relevanten Verlust.
Praktische Umsetzung in der Steuererklärung
Bei der Erfassung der Grundsteuer in Ihrer Steuererklärung gilt das sogenannte Zuflussprinzip. Das bedeutet: Sie müssen die Kosten in dem Jahr angeben, in dem Sie diese tatsächlich gezahlt haben. Dies ist besonders relevant bei Zahlungen, die zum Jahreswechsel erfolgen.
Ihre Grundsteuer tragen Sie zusammen mit allen anderen Einnahmen und Ausgaben in der Anlage V ein. Diese Anlage ist speziell für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung konzipiert. Dabei müssen Sie auch Nebenkosten berücksichtigen, die Ihre Mieter an Sie zahlen. Diese Beträge erscheinen zunächst als Einnahmen, können aber auf der Ausgabenseite wieder gegengerechnet werden.
Bewahren Sie sämtliche Zahlungsbelege der Grundsteuer sorgfältig auf. Das Finanzamt kann diese Nachweise im Rahmen einer Prüfung anfordern. Ein strukturiertes Ablagesystem hilft Ihnen dabei, die entsprechenden Dokumente bei Bedarf schnell vorzulegen. Besonders praktisch: Digitale Kopien der Belege sind inzwischen als Nachweis zulässig.
Besonderheiten und Stolperfallen bei der Absetzung
Bei der steuerlichen Geltendmachung von Immobilienkosten müssen Sie zwischen verschiedenen Ausgabearten unterscheiden. Während die Grundsteuer direkt absetzbar ist, gibt es andere Kosten, die Sie über einen längeren Zeitraum abschreiben müssen. Dies betrifft insbesondere Herstellungskosten, die zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen.
Eine wichtige Unterscheidung besteht zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwendungen, wie eine normale Reparatur, können Sie sofort in voller Höhe absetzen. Herstellungskosten dagegen – beispielsweise bei einer deutlichen Wohnflächenerweiterung – müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Hilfestellungen bieten auch Immobilienunternehmen, die bei diesen Aspekten beraten können.
Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf geboten. Übersteigen die Renovierungskosten in dieser Zeit 15 Prozent des Gebäudewerts, stuft das Finanzamt diese automatisch als Herstellungskosten ein. Dies gilt auch für Arbeiten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen zählen würden. In diesem Fall müssen Sie die Kosten über 40 bis 50 Jahre verteilt abschreiben, statt sie sofort geltend zu machen.
