Ob unverhofft geerbt oder als Geldanlage über die Zeit aufgebaut – ein gewisses Kontingent an eigenen Wohnungen, Häusern oder Liegenschaften, bringt eine Menge Arbeit, Pflichten und Aufgaben mit sich. Nicht immer muss die Verwaltung allerdings auf eigene Faust erfolgen, schon gar nicht wenn das geerbte Immobilienobjekt in einer ganz anderen, entfernten Stadt liegt.
Eine professionelle Verwaltung Ihrer Häuser oder Wohnungen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie diese nicht selber bewohnen, sondern als Investment gekauft haben. Diese befinden sich dann oft auch in einem anderen Bundesland, was den Aufwand für die Verwaltung durch Sie selber noch weiter erhöht. Haben Sie Wohnungen in München, sollten Sie eine Hausverwaltung in München einschalten. Haben sie ein größeres Wohnungskontingent in Hannover geerbt, sollte ein Hausverwalter in Hannover eingesetzt werden, der vor Ort ist und ggf. noch ein Handwerkerpool an der Hand hat, welche kleine Arbeiten schnell und unbürokratisch löst.
Oder Sie werden durch geerbte Wohnungen plötzlich mit den Aufgaben eines Wohnungseigentümers konfrontiert. Die Objekte extern verwalten lassen ist dann oft die einfachste und beste Lösung. Eine externe Verwaltung kostet zwar erst einmal Geld, kann Ihnen aber eine Menge Zeit und Ärger ersparen. Allerdings sollten Sie bei der Wahl dieses Dienstleisters vorsichtig sein und nicht nur auf den Preis sehen. Das korrekte Management von Häusern und Wohnungen erfordert einiges an Wissen und Können – im menschlichen, rechtlichen, verwaltungstechnischen und technischen Bereich. Ist dies nicht gegeben, kann Sie das viel Geld kosten und/oder den Wert der Immobilie spürbar schmälern.
Wenn Sie eine oder mehrere Eigentumswohnungen kaufen bzw. erben, haben Sie in Bezug auf die Verwaltung oft erst einmal keine Wahl, weil die Eigentümergemeinschaft schon einen Verwalter bestimmt hat. Haben Sie aber die Möglichkeit frei zu wählen, achten Sie auf die Ausbildung des Verwalters. Auch die anderen Objekte, die er betreut, können Aufschluss über seine Fähigkeiten geben. Hausverwalter darf sich in Deutschland leider jeder nennen – da müssen Sie schon selber genau hinschauen. Günstig ist es beispielsweise, wenn Ihr zukünftiger Hausverwalter eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder ein erfolgreiches Studium mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft oder -management aufweisen kann.
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Aufgaben eines Eigentümers, die Sie an eine Hausverwaltung auslagern können
Auf den Besitzer eines Hauses bzw. einer Wohnung kommen zahlreiche Aufgaben zu – sei es zur Werterhaltung der Immobilie oder gegenüber eventuellen Mietern. Ein professioneller Hausverwalter ist oft die einzige realistische Möglichkeit, diesen Aufgaben gerecht zu werden. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben, welche Aufgaben ein Hausverwalter übernehmen kann. Dies wird von Fall zu Fall durch einen Verwaltungsvertrag geregelt.
In der Regel wird der Verwalter sich um alle technischen Probleme rund um die Instandhaltung, Reparatur und eventuelle Modernisierungen kümmern. Ist bei größeren Objekten ein Hausmeister vorhanden, wird er mit diesem zusammenarbeiten. Wartungen, beispielsweise für Heizungsanlagen oder Gefahrmelder, sowie kleinere Reparaturen wird die Verwaltung meist selbstständig veranlassen und dazu mit geeigneten Firmen Verträge abschließen. Bei größeren Reparaturen oder Modernisierungen wird dagegen erst Rücksprache mit dem Eigentümer genommen. Bei Eigentumswohnungen muss für Modernisierungen ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen.
Die professionelle Verwaltung kümmert sich in vielen Fällen auch um alle Fragen rund um die Vermietung der Objekte. Hierzu suchst sie passende Mieter, kümmert sich um die Beendigung von Mietverträgen, führt Begehungen, Abnahmen und Übergaben der Objekte durch. Als Eigentümer können Sie aber auch die letztendliche Entscheidung über Vermietungen behalten, falls Sie das wünschen. Auch die Kontrolle bzw. Verwaltung von Miet- und Kautionszahlungen gehört meist zu den Aufgaben der externen Verwaltung. Sie ist normalerweise auch der erste Ansprechpartner für die Mieter.
Eine weitere wichtige Aufgabe, die einiges an rechtlichem Wissen erfordert, ist die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung. Werden hierbei Fahler gemacht, kann dies zu langwierigen und teuren Rechtsstreitereien führen. Bei Eigentumswohnungen verwaltet der externe Dienstleister auch Konten für Rücklagen, größere Sanierungen und Modernisierungen. Er darf diese Konten aber nicht auf eigenen Namen anlegen.
Was kostet ein professionelles Immobilienmanagement?
Die Kosten für eine professionelle Verwaltung sind abhängig von:
- der Art des Objekts – Eigentums- oder Mietwohnung
- Größe des Objekts
- Lage
- Zustand der Immobilie
- Art des Mietklientels
- Umfang der vereinbarten Dienstleistungen
- Umfang der Erreichbarkeit – 24 h Dienst oder normale Bürostunden
Es gibt aber keine Gebührenordnung für die Verwaltung von Häusern und Wohnungen. Der Preis ist daher letzten Endes Verhandlungssache. Die Verwaltung eines kleinen Einzelobjekts ist normalerweise teurer als beispielsweise das Management für 100 Wohnungen. In Ballungsgebieten ist das Preisniveau allgemein höher als auf dem Land. Das schlägt sich natürlich auch in den Kosten für eine externe Verwaltung nieder. Andererseits können bei einem Objekt auf dem Land lange Anfahrtszeiten anfallen. Dies muss individuell berücksichtigt werden. Befindet sich die Immobilie in einem schlechten Zustand, fallen mehr Arbeiten zur Sanierung an. Das will natürlich bezahlt werden. Auch der Ärger mit einem schwierigen Mietklientel hat seinen Preis.
Die Berechnung des Honorars erfolgt in der Regel auf Grundlage der Anzahl der Einheiten der Mietwohnungen. Oft werden zusätzliche Kosten für die Verwaltung von Garagen oder die Teilnahme an Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen) verlangt. Sie sollten darauf achten, dass nicht noch zusätzlich Kosten für jedes Telefongespräch, jeden Brief usw. abgerechnet werden. Die externe Verwaltung von Häusern und Wohnungen wird schon ab 12.- € pro Wohneinheit und Monat angeboten. Bei so einem günstigen Angebot ist aber Vorsicht geboten. Wahrscheinlich hat der Verwalter noch nicht viel Erfahrung oder keine entsprechende Ausbildung. Ein „normaler“ Preis fängt bei ungefähr 200.- € pro Wohneinheit und Jahr an. Auch 300 .- € pro Jahr sind durchaus üblich.
